شراء العقارات في أنطاليا والإجراءات القانونية: دليل شامل للأجانب والمواطنين الأتراك

1. المقدّمة

تُعدّ أنطاليا (Antalya) واحدة من أبرز مراكز الاستثمار العقاري في تركيا، ليس فقط لكونها عاصمة السياحة، بل أيضاً بفضل مناخها المشمس لنحو 300 يوم في السنة، وارتفاع جودة الحياة، والمشاريع السكنية الحديثة، واستقرار العائد الاستثماري، مما يجعلها وجهة مفضلة لكلٍّ من المستثمرين الأتراك والأجانب.
وتبرز مناطق مثل كونيالتي (Konyaaltı)، لارا (Lara)، كوندو (Kundu)، بيليك (Belek)، ألانيا (Alanya)، كيمر (Kemer)، كيبز (Kepez)، مراد باشا (Muratpaşa)، دشيمل ألتي (Döşemealtı) في صفقات الشراء سواء لأغراض السكن أو الاستثمار.
ستجدون في هذا الدليل شرحاً خطوة بخطوة للإجراءات القانونية لشراء العقار في أنطاليا، ومزايا الاستثمار، والنقاط الواجب الانتباه لها في السجل العقاري (الطابو)، والتنظيمات الخاصة بالمستثمرين الأجانب، وصلتها بمسار الحصول على الجنسية.

2. الأساس القانوني لشراء العقارات في أنطاليا

تخضع عمليات بيع وشراء العقارات في أنطاليا للأنظمة الرئيسية التالية:

• قانون السجل العقاري رقم 2644.
• القانون المدني التركي رقم 4721.
• قانون الملكية الطابقية رقم 634.
• اللائحة الخاصة بتملّك الأجانب للعقارات.
• قانون الجنسية التركية رقم 5901 (للحصول على الجنسية عبر الاستثمار).

لم يعد يُشترط مبدأ المعاملة بالمثل. غير أنّ المناطق العسكرية المحظورة، ومناطق أمن السواحل، والمناطق المحمية الخاصة (مثل بعض المناطق العسكرية في أكسو (Aksu) وسريك (Serik) أو مناطق رقابة خفر السواحل) مغلقة أمام تملّك الأجانب.
تقوم مديريات السجل العقاري بالتحقق عبر نظام رئاسة هيئة الخرائط ووزارة الدفاع الوطني مما إذا كان العقار المراد شراؤه يقع ضمن هذه المناطق أم لا.

3. عملية شراء العقار في أنطاليا خطوة بخطوة

3.1. التحضير المسبق (التخطيط والميزانية)

الهدف: تقليل المخاطر منذ البداية وتجهيز كامل المستندات دون نقص.
الإجراءات:

1. خطة الميزانية: رسمية الطابو (%4)، النوتر، المترجم، تقييم هيئة أسواق المال (SPK)، التأمين، وثيقة شراء العملات الأجنبية (DAB)، تكاليف الانتقال.
2. قناة الدفع: يُفضَّل التحويل المصرفي. وللمشترين الأجانب تُعد وثيقة شراء العملات الأجنبية (DAB) إلزامية.
3. الرقم الضريبي (VKN): من دائرة الضرائب في أنطاليا أو عبر بوابة الحكومة الإلكترونية.
4. التوكيل: من كاتب العدل داخل تركيا أو من القنصليات التركية في الخارج.
5. الدعم القانوني (محامٍ): خاصةً للأجانب، يجب عدم إجراء أي معاملة قبل إتمام العناية القانونية الواجبة (Due Diligence).

3.2. اختيار العقار والفحص القانوني (العناية الواجبة)

أبرز الفحوصات الواجب إجراؤها عند شراء عقار في أنطاليا:

1. سجلات الطابو: التحقق من الحجز التحفظي، الرهن، حق الانتفاع، قيد «مسكن الأسرة».
2. الوضع التخطيطي (الإعمار/الزونية): من بلدية أنطاليا الكبرى والبلديات الفرعية.
3. رخصة البناء وشهادة الإشغال (الإسكان/الاسكان): خاصةً في المشاريع الجديدة.
4. ذمم رسوم الخدمات المشتركة (العائدات/الأيدات): عبر كتاب رسمي من إدارة الموقع السكني.
5. ضريبة العقار وذمم البلدية: التحقق من القيمة الأساس (الرايج) والذمم السابقة.
6. وضع المستأجر: يجب عدم إجراء نقل الملكية قبل اتفاق إخلاء خطّي.
7. مخاطر الزلازل والتربة: توجد اختلافات في التربة بمناطق كونيالتي (Konyaaltı) وكيبز (Kepez).
8. التحقق من مناطق السياحة: في بعض المناطق (بيليك (Belek)، كوندو (Kundu)، كيمر (Kemer)) قد تكون المساكن «مخصصة سياحياً» ويجب الانتباه.
9. المخالفات الإنشائية للمخطط: مثل إغلاق الشرفات أو إضافة طوابق… قد تؤدي لغرامات.

ينبغي الحصول على كشف القيود (التقييدات/التكيدات – Takyidat) عبر محامٍ، وتحليل سجلات الطابو ومخاطر تغييرات المخطط التنظيمي مسبقاً.

3.3. عقد الوعد بالبيع (عقد الوعد بالتصرف)

في المشاريع قيد الإنشاء خصوصاً في لارا (Lara)، كونيالتي (Konyaaltı)، كيبز (Kepez)، دشيمل ألتي (Döşemealtı)، يجب تنظيم عقد وعد بالبيع مُصدّق لدى الكاتب بالعدل (النوتر).
يجب أن يتضمن العقد:

• الوصف الدقيق للعقار (الولاية، القضاء/الناحية، رقم القطعة/المجزأ، رقم القسم المستقل).
• خطة الدفع، وتاريخ التسليم، وتاريخ التسجيل.
• شرط جزائي لتأخير التسليم.
• آلية كشف الأعمال الناقصة/المعيبة وجدول معالجتها.
• التعهّد بالانتقال إلى الملكية الطابقية.
• تقاسم الرسوم والضرائب.
• المحكمة المختصة وعنوان التبليغ.

3.4. التقييم (تقرير هيئة أسواق المال SPK)

تقرير خبرة معتمد من هيئة أسواق المال (SPK) إلزامي للمستثمرين الأجانب.
في أنطاليا، يُعَد التقرير عادةً خلال 2–3 أيام عمل.
مستندات إضافية:

• وثيقة شراء العملات الأجنبية (DAB).
• مستندات الامتثال لـ «ماسـاك» (MASAK).
• كشوف الحساب البنكي بالحجز/الأمانة (بلوكاج/إسكرو).

3.5. معاملات السجل العقاري (الطابو) وحجز الموعد

تُنجَز المعاملات عادةً في مديريات الطابو في كونيالتي (Konyaaltı)، مراد باشا (Muratpaşa)، كيبز (Kepez)، ألانيا (Alanya)، منافغات (Manavgat) أو سريك (Serik).
المستندات المطلوبة:

• جواز السفر/الهوية.
• تقرير تقييم SPK.
• بوليصة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK).
• وثيقة DAB (إن وجدت).
• إيصال الدفع البنكي.
• الوكالة + الترجمة.
• موافقة الزوج/الزوجة إن وُجد قيد «مسكن الأسرة».

3.6. سير العمل يوم التسجيل في الطابو

1. التحقق من الهوية.
2. قراءة نص السجل العقاري وتصديق المترجم (للأجانب).
3. تحويل ثمن البيع عبر البنك.
4. توقيع الأطراف واستكمال القيد.
5. تسليم سند الملكية.

ملاحظة: وجود مترجم محلَّف إلزامي للمشترين الأجانب.

3.7. الإجراءات بعد التسجيل (Post-Closing)

• التصريح بضريبة العقار: خلال 30 يوماً لدى البلدية.
• نقل الاشتراكات: الكهرباء، المياه، الغاز الطبيعي؛ والحصول على كتاب براءة الذمة.
• التأمينات: DASK إلزامي، والتأمين المنزلي اختياري.
• إقرار العنوان: لدى مديرية النفوس.
• للأجانب:
  • عقار بقيمة أكثر من 200.000 دولار → حق التقديم على إقامة قصيرة الأجل.
  • عقار بقيمة أكثر من 400.000 دولار → إمكانية مسار الجنسية عبر الاستثمار.

3.8. الجدول الزمني

المرحلة	المدة (أيام)	الشرح
0–3		فحص الطابو والمخطط العمراني – يُنجَز بواسطة المحامي
2–5		تقرير تقييم SPK – مستند إلزامي
4–7		عقد النوتر – في مبيعات المشاريع
6–10		معاملات الطابو – استكمال المستندات
10–20		إجراءات ما بعد الإغلاق – التأمين، الاشتراكات، الضريبة، الإقامة

3.9. متوسط التكاليف (خاصة بأنطاليا)

البند	المبلغ التقريبي / النسبة
رسم الطابو	%4 (قد يُقسّم عملياً %2–%2)
تقييم SPK	3.000–6.000 ليرة تركية
DASK	800–1.500 ليرة تركية
المترجم	1.000–3.000 ليرة تركية
أتعاب المحاماة	بحسب نطاق الملف
رسوم الدوائر (الدونر سيرمايه)	700–3.200 ليرة تركية

3.10. توصيات لتقليل المخاطر

• لا تقم بأي دفعة قبل فحص القيود (التقييدات/التكيدات) في الطابو.
• استخدم التحويل المصرفي فقط في جميع المدفوعات.
• المشترون الأجانب يُفضّل أن ينيبوا محامياً بوكالة لإدارة العملية.
• استند في التسعير إلى تقرير الخبرة (SPK).
• لا تعتمد على الوعود الشفوية دون عقد موثق لدى النوتر.

3.11. قائمة تحقق للمشترين الأجانب

• جواز السفر ورقم الهوية الضريبية (VKN).
• وكالة موثّقة ومختومة بالأبوستيل (Apostille).
• تقرير الخبرة المعتمد (SPK).
• وثيقة شراء العملات الأجنبية (DAB).
• مترجم محلّف.
• قيد «لا يُباع لمدة 3 سنوات» إذا كان هناك مسار جنسية.
•  

3.12. قائمة التحقق للمواطنين الأتراك

• الهوية الوطنية / رقم الهوية التركي (TCKN).
• موافقة الزوج أو الزوجة في حال كان العقار «مسكنًا عائليًا».
• كتاب براءة الذمة من رسوم الخدمات المشتركة (العائدات/الأيدات).
• بوليصة تأمين الزلازل الإلزامي (DASK).
• كشف القيود والتأكد من خلو العقار من أي التزامات مالية.
• موافقة البنك في حال الشراء بقرض عقاري.

3.13. الأخطاء الأكثر شيوعًا وكيفية تصحيحها

الخطأ	التطبيق الصحيح
الدفع نقدًا أو يدويًا	استخدم التحويل البنكي أو نظام الأمانة (إسكرو/بلوكاج)
الدفع قبل فحص القيود	يجب فحص السجل العقاري مسبقًا
تحديد السعر دون خبرة تقييم	استعن بتقرير هيئة SPK
الوعود الشفوية	العقود يجب أن تكون موثقة رسميًا
التسجيل في مشاريع غير مكتملة الإسكان	أجرِ التسجيل بعد انتقال العقار إلى الملكية الطابقية

4. تملّك الأجانب للعقارات في أنطاليا

من يحق له الشراء؟

تُعد أنطاليا (Antalya) من أكثر المدن التركية جذبًا للمستثمرين الأجانب. ووفق القانون التركي، يمكن للفئات التالية شراء العقارات فيها:

• الأفراد الأجانب المقيمين في تركيا.
• الشركات ذات رأس المال الأجنبي المسجلة في تركيا (بموجب ترخيص).
• المستثمرون الأجانب غير المقيمين.

تنويه خاص: المواطنون السوريون لا يمكنهم تسجيل العقار بأسمائهم الفردية، لكن يمكنهم التملّك عبر شركة تركية أو شريك تركي مسجل قانونيًا.

القيود على تملّك الأجانب للعقارات في أنطاليا

أنطاليا تضم شريطًا ساحليًا ومناطق داخلية تحتوي على مناطق عسكرية ومحمية؛ لذا تنطبق عليها قيود قانونية محددة:

• الحد الأقصى للملكية للأجنبي هو 30 هكتارًا (300,000 م²) في عموم تركيا.
• لا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب في أي قضاء من أقضية أنطاليا 10% من مساحته الإجمالية.
• يُحظر التملّك في المناطق العسكرية، ومناطق أمن السواحل، والمناطق الاستراتيجية، والمناطق المحمية الخاصة (مثل أكسو (Aksu)، سريك (Serik)، شرق ألانيا (Alanya)، منطقة غولّوك (Güllük)، وسواحل فينيكه (Finike)).
• تقوم مديريات الطابو في أنطاليا بالتحقق عبر نظام هيئة الخرائط العامة للتأكد من موقع العقار.

أكثر المناطق طلبًا من الأجانب:
كونيالتي (Konyaaltı)، لارا (Lara)، مراد باشا (Muratpaşa)، كيبز (Kepez)، دشيمل ألتي (Döşemealtı)، ألانيا (Alanya)، بيليك (Belek)، كيمر (Kemer)، كاش (Kaş)، مانافغات (Manavgat).

الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار (من خلال أنطاليا)

يستطيع المستثمر الأجنبي التقدّم للجنسية التركية بشراء عقار في أنطاليا بقيمة لا تقل عن 400.000 دولار أمريكي.

الشروط والإجراءات الأساسية:

• تسجيل قيد «عدم البيع لمدة 3 سنوات» على سند الملكية.
• تقرير تقييم معتمد من هيئة SPK.
• إيداع ثمن العقار في البنك وإصدار وثيقة شراء العملة (DAB).

مراحل التقديم:

1. تسجيل الطابو.
2. الحصول على «شهادة التوافق للاستثمار» من وزارة البيئة والتمدن وتغيّر المناخ.
3. تقديم طلب الإقامة (نوع J) لدى مديرية الهجرة في أنطاليا.
4. التقديم على الجنسية لدى المديرية العامة للنفوس والجنسية.

5. النقاط القانونية أثناء معاملات الطابو

• يجب أن يكون سعر البيع المسجل في الطابو مطابقًا للسعر الحقيقي لتجنّب الغرامات الضريبية.
• التأكد من عدم وجود رهن، حجز، قيد إيجار أو قيد مسكن الأسرة.
• يجب أن تتم جميع المدفوعات عبر البنك (تطبيقًا لتشريعات MASAK).
• يفضّل حضور المحامي أثناء تسجيل الطابو.
• الأجانب ملزمون بوجود مترجم محلّف معتمد رسميًا.
• في حالة وجود «مسكن عائلي» يجب الحصول على موافقة الزوج/الزوجة.

تُجرى معظم المعاملات في مديريات الطابو في كونيالتي (Konyaaltı)، مراد باشا (Muratpaşa)، كيبز (Kepez)، ألانيا (Alanya)، وسريك (Serik).

6. أهمية الاستعانة بمحامٍ مختص

العديد من المستثمرين الأجانب في أنطاليا يقعون ضحية لاحتيالات بسبب الاعتماد فقط على وسطاء العقارات.
المحامي المتخصّص يضمن العملية من الناحية القانونية والمالية.

دور المحامي العقاري:

• فحص سجلات الطابو والتخطيط العمراني.
• إعداد أو مراجعة عقود الوعد بالبيع لدى النوتر.
• إدارة متطلبات MASAK والتدفقات البنكية ووثائق DAB.
• دمج عملية الشراء مع طلب الإقامة أو الجنسية.
• تمثيل العميل قانونيًا أمام الطابو والدوائر الرسمية.
• التحقق من الذمم المالية والمخاطر المحتملة للعقار.
• تهيئة الملف القانوني للجنسية والإقامة بعد الشراء.

ملاحظة: في مناطق مثل كونيالتي (Konyaaltı) وألانيا (Alanya) توجد عقارات ذات «تخصيص سياحي»، لذا الفحص القانوني المسبق ضروري جدًا.

7. تشريعات MASAK ومتطلبات الإفصاح المالي

نظرًا لأن أنطاليا تشهد حجمًا كبيرًا من تحويلات العملات الأجنبية، تُطبق وحدة مكافحة الجرائم المالية (MASAK) رقابة صارمة:

• يجب أن تكون مصادر الأموال مشروعة وموثّقة.
• يجب أن يتضمن التحويل البنكي عبارة «Property Purchase / ثمن شراء عقار».
• يُشترط أن تتم جميع التحويلات عبر النظام المصرفي التركي.
• يمكن أن يُطلب من المستثمر إثبات مصدر الأموال عبر مستندات الدخل أو كشوف الحساب.
• لتجنّب إدراج المعاملة كـ«عملية مشبوهة»، يُفضَّل استشارة محامٍ قبل التحويل.

بدون وثيقة شراء العملات الأجنبية (DAB) لا يمكن إتمام تسجيل الطابو.

8. الإجراءات بعد تسجيل الطابو

1. الإقامة (نوع J):
   • لمن يشتري عقارًا بقيمة تزيد عن 200.000 دولار يمكنه التقدّم لإقامة قصيرة الأجل.
   • تشمل أفراد الأسرة (الزوج/الزوجة والأبناء دون 18 عامًا).
2. الجنسية:
   • للعقارات بقيمة تفوق 400.000 دولار، بعد الحصول على شهادة التوافق يمكن التقديم للجنسية.
3. البلدية:
   • يجب التصريح بضريبة العقار خلال 30 يومًا.
4. نقل الاشتراكات:
   • الكهرباء، الماء، الغاز الطبيعي؛ مع التحقق من الذمم السابقة.
5. التأمين والرسوم:
   • تجديد تأمين DASK وإصدار تأمين المنزل الاختياري.
   • تحديث الاشتراك في إدارة الموقع السكني (الآيدات).
6. تسجيل العنوان:
   • في مديرية النفوس (Nüfus Müdürlüğü).

9. المناطق الاستثمارية البارزة في أنطاليا

أنطاليا تواصل تميزها في عام 2025 بفضل الجمع بين السياحة والاقتصاد، وارتفاع الطلب على الإيجارات القصيرة والطويلة، وازدهار المشاريع الجديدة.
ومن أبرز الاتجاهات الاستثمارية: المجمّعات العائلية، الإيجارات القصيرة على الساحل، الفلل والإسكان الأخضر.

حسب نوع الاستثمار:

• كونيالتي (Konyaaltı): المناطق (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum) – عقارات فاخرة وقريبة من البحر.
• مراد باشا (Muratpaşa): (Fener, Şirinyalı, Lara Caddesi, Güzeloba, Yeşilbahçe) – مركز المدينة والمكاتب العائلية.
• لارا – كوندو – كادريه – بيليك (Lara – Kundu – Kadriye – Belek): شقق ومنتجعات سياحية.
• كيبز (Kepez): مجمّعات سكنية منظمة بأسعار معقولة.
• دشيمل ألتي (Döşemealtı): فلل مزدوجة وسكن طبيعي طويل الأجل.
• ألانيا (Alanya): (Oba, Mahmutlar, Kestel, Tosmur) – إيجارات قصيرة للأجانب.
• مانافغات (Manavgat): (Side, Çolaklı, Ilıca) – إيجارات موسمية عالية.
• كيمر – كاش – كالكان (Kemer – Kaş – Kalkan): فلل فاخرة وإيجارات فندقية.
• سريك – أكسو – غازي باشا (Serik – Aksu – Gazipaşa): أراضٍ ومشاريع لوجستية وسياحية.

نصيحة: اختر المنطقة حسب نوع الإيجار (عائلي/قصير الأجل/تجاري)، القرب من الشاطئ والمطار، وطبيعة البنية التحتية والمخطط العمراني.

 

— كونيالتي (Konyaaltı): الفخامة / الرفاهية والعائلات (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum)

النظرة العامة:
منطقة ساحلية تتميّز بالحياة الاجتماعية وسهولة التنقّل سيرًا على الأقدام، وتتركّز فيها المجمعات السكنية الحديثة والمشاريع الجديدة (Rezidans).

مزايا الاستثمار:

• ارتفاع الطلب من العائلات والمستأجرين طويلَي الأمد مع انخفاض معدّل الشواغر.
• القرب من البحر يحافظ على مستوى الإيجار.
• المشاريع الجديدة توفّر خدمات متكاملة وإدارة موقع احترافية، إضافةً إلى وجود مشاريع تحمل علامات تجارية مرموقة.

الملاحظات القانونية:

• يجب التحقق من رخصة الإشغال (İskan) والملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti).
• الانتباه إلى تعديلات الشرفات والتراسات وإدارة مواقف السيارات.
• في المناطق الساحلية، يجب الالتزام بـ قانون السواحل التركي (Kıyı Kanunu) ومسافات التراجع والاستخدامات المشتركة.

— موراد باشا ولارا (Muratpaşa & Lara) : الفخامة داخل المدينة / المكاتب والعيادات / السكن العائلي

النظرة العامة:
منطقة مركزية راقية تشتهر بانتشار العيادات والمكاتب ومراكز التعليم، وتُعتبر من أكثر محاور المدينة فخامة.

مزايا الاستثمار:

• قاعدة كبيرة من المستأجرين العائليين والمؤسساتيين.
• المناطق المحيطة بشارع لارا (Lara Caddesi) وحيي فنر (Fener) وشيرين يالي (Şirinyalı) تحافظ على قيمتها العالية.
• إمكانية توقيع عقود إيجار طويلة الأمد لمكاتب وعيادات حديثة.

الملاحظات القانونية:

• يجب مراجعة خطة الإدارة (Yönetim Planı) خصوصًا في حال استخدام العقار كعيادة أو مكتب.
• التأكد من مطابقة العقار للرخصة الرسمية وعدم وجود مخالفات في الحمّامات أو الأنابيب (Islak Hacim Tesisatı).
• التحقق من وثائق مواقف السيارات، السلامة من الحريق، ورخصة الإشغال (İskan).

— لارا – كوندو – قدريه – بيليك (Lara – Kundu – Kadriye – Belek): شقق العطلات والإيجار القصير الأمد

النظرة العامة:
منطقة سياحية تضمّ الفنادق وملاعب الغولف ومشاريع الحياة الشاطئية (Resort)، وتتميّز بارتفاع الطلب خلال مواسم الصيف.

مزايا الاستثمار:

• عوائد إيجارية مرتفعة في المواسم السياحية من الإيجارات القصيرة والمتوسطة الأجل.
• الطلب مستقر في محور بيليك–قدريه (Belek–Kadriye) بفضل السياحة الرياضية (الغولف).

الملاحظات القانونية:

• الإيجار السياحي القصير الأمد يتطلّب ترخيصًا رسميًا أو إذنًا بلديًا وفق اللوائح الجديدة.
• يجب مراجعة شروط تشغيل الشقق الفندقية (Apart–Rezidans) والتأكّد من وجود شهادة الترخيص (İzin Belgesi).
• الأراضي ذات التخصيص السياحي (Turizm İmarlı Parsel) قد تُقيَّد للاستخدام السكني، لذا يجب التحقق من المخطط والتخصيص قبل الشراء.

— كيبز (Kepez): إعادة تطوير عمراني / أسعار معقولة وتوازن بين السعر والإيجار

النظرة العامة:
منطقة منظمة تشهد نموًا في المشاريع الجديدة وتُعرف بالمجمعات السكنية ذات الأسعار المعقولة.

مزايا الاستثمار:

• شقق واسعة المساحة (2+1 – 4+1) مع استقرار الإيجارات وقلة الشواغر.
• توازن جيّد بين التكلفة والعائد يجعلها منطقة جذابة للمستثمرين.
• مشاريع التحوّل العمراني توفّر فرصًا للربح على المدى المتوسط.

الملاحظات القانونية:

• يجب النصّ في العقود على مواعيد الانتقال من الملكية الابتدائية (Kat İrtifakı) إلى الملكية النهائية (Kat Mülkiyeti).
• تضمين بروتوكولات الأعمال المعيبة أو الناقصة (Eksik/Ayıplı İş) ضمن البنود التعاقدية.
• مراجعة خطة الإدارة (Yönetim Planı) وشروط استخدام المرافق المشتركة ورسوم الخدمات (Aidat).

— دوشيمه ألطي (Döşemealtı): الفلل / المنازل التوأمية والحزام الأخضر (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka)

النظرة العامة:
منطقة على أطراف المدينة تتميّز بمساحات أراضي كبيرة، وتصميمات فيلات مع حدائق ومناظر طبيعية مميّزة.

مزايا الاستثمار:

• ارتفاع الطلب من العائلات التي تبحث عن الهدوء والمساحات الخضراء.
• المشاريع ذات نسب الأراضي العالية (Arsa Payı) تمتلك إمكانات نمو قوية على المدى الطويل.

الملاحظات القانونية:

• التحقق من المخطط العمراني (İmar Planı)، نسب الكثافة (Emsal)، ومسافات التراجع.
• فحص التعهّدات الخاصة بالمسابح، المساحات الخضراء والمرافق المشتركة.
• يجب أن تُذكر بوضوح في العقود تفاصيل رسوم الخدمات والأمن وتشغيل المرافق العامة.

— ألانيا (Alanya): الإقامات الفندقية / الإيجار الساحلي للأجانب

النظرة العامة:
مدينة ساحلية عالمية تجذب مستثمرين أجانب من مختلف الدول، وتتميّز بتنوّع المشاريع وكثرة المجمعات الحديثة.

مزايا الاستثمار:

• الطلب الأجنبي المرتفع يُتيح توقيع عقود إيجار بالدولار أو اليورو.
• وجود مشاريع سكنية متكاملة (Site – Rezidans) بخدمات اجتماعية قوية يدعم العوائد الإيجارية.

الملاحظات القانونية:

• يجب إدارة الإجراءات بدقة: المترجم المحلف، تقرير SPK، وثيقة DAB، وقيود عدم البيع في حال نية التقدّم للجنسية.
• التأكد من التراخيص البلدية والإذن الرسمي عند ممارسة الإيجار السياحي.
• مراجعة خطة الإدارة التي تنظّم استعمال العقار لهذا الغرض.

— مانافغات / سايد (Manavgat / Side): شقق العطلات والإيجارات الموسمية

النظرة العامة:
منطقة سياحية شهيرة تتميّز بامتلاء موسمي مرتفع ومشاريع فندقية–سكنية (Resort & Apart–Rezidans).

مزايا الاستثمار:

• عوائد إيجارية مرتفعة خلال موسم الصيف.
• إمكانية التعاقد مع شركات إدارة سياحية لتسهيل التأجير والخدمة.

الملاحظات القانونية:

• إلزامية وجود ترخيص تشغيل من البلدية، بالإضافة إلى شهادات الحريق ورخصة الإشغال (İskan).
• في العقارات التي تُدار كنُزُل أو شقق فندقية، يجب الامتثال للوائح السلامة والتأمين.

— كيمر وكاش–كالكان (Kemer & Kaş–Kalkan): الفلل الفاخرة / المساكن الخاصة

النظرة العامة:
مناطق طبيعية ساحرة تضمّ مراسٍ بحرية وجاذبة للفئة ذات الدخل المرتفع، وتتميّز بفيلات فخمة وقصور بإطلالات بحرية.

مزايا الاستثمار:

• العرض محدود جدًا، ما يحافظ على القيمة السوقية العالية.
• الطلب القوي من المستثمرين الأجانب يوفّر عائدًا موسميًا مرتفعًا بالإيجار القصير الأمد.

الملاحظات القانونية:

• يجب فحص تصنيفات المناطق الأثرية (Sit Alanı) وقيود قانون السواحل (Kıyı Kanunu) بدقة.
• مراجعة الضرائب العقارية (Emlak Vergisi) وشروط التخطيط (İmar).
• التأكد من الحصول على تصاريح تنسيق الحدائق (Peyzaj İzni) قبل البناء أو التعديل.

— سيريك – أكسو – غازي باشا (Serik – Aksu – Gazipaşa): الأراضي / مشاريع التطوير واللوجستيات والسياحة

النظرة العامة:
محاور تنمية مستقبلية بفضل قربها من المطار ومناطق السياحة واللوجستيات، تشهد تطورًا سريعًا في البنية التحتية.

مزايا الاستثمار:

• إمكانات تطور مرتفعة خلال 5 إلى 10 سنوات ضمن مشاريع التطوير المخطط لها.
• إمكانية تحقيق أرباح رأسمالية من المشاريع السياحية أو السكنية الجديدة.

الملاحظات القانونية:

• يجب التحقق من الوضع التخطيطي (İmar Durumu) ونوع التخصيص (سكني/تجاري/سياحي/زراعي).
• دراسة نسب الكثافة (Emsal)، واجهات الطرق، البنية التحتية، وإجراءات التقسيم والدمج (İfraz–Tevhid).
• التحذير من القطع الزراعية التي يُتوقّع تحويلها إلى عمرانية دون مخطط رسمي، إذ تمثّل خطرًا عاليًا للمضاربة.
• يجب الاطلاع على الموافقات والخطط المعتمدة قبل أي عملية شراء.

تحليل واتجاهات سوق العقارات في أنطاليا لعام 2025 وتوصيات الاستثمار

نوع الاستثمار	المناطق المقترحة	الإمكانات (قصير–طويل المدى)	مستوى المخاطر القانونية
العقارات الفاخرة / الراقية	كونيالتي (Konyaaltı – المناطق الساحلية)، لارا–مراد باشا (Lara–Muratpaşa)	ارتفاع انتقائي بالأسعار، الموقع والقرب من البحر عامل حاسم	متوسّط
المجمّعات السكنية العائلية	كونيالتي الداخلي، كيبز (Kepez)، مراد باشا الداخلية	استقرار الإيجارات وانخفاض معدلات الشواغر	منخفض–متوسّط
الإيجار قصير الأجل	لارا–كوندو–بيليك (Lara–Kundu–Belek)، ألانيا (Alanya)، سايد (Side)	عائد موسمي مرتفع، يتطلب تراخيص وتصاريح	متوسّط–مرتفع
الفلل / السكن الطبيعي	دشيمل ألتي (Döşemealtı)، كاش–كالكان (Kaş–Kalkan)، كيمر (Kemer)	فئة راقية، عرض محدود يحافظ على القيمة	متوسّط
العقارات التجارية / المكاتب والعيادات	مراد باشا–لارا–فنر–شيرين يالي (Muratpaşa–Lara–Fener–Şirinyalı)	عقود إيجار طويلة الأجل ومستقرة	متوسّط
الأراضي / مشاريع التطوير	سريك–أكسو–غازي باشا (Serik–Aksu–Gazipaşa)، ضواحي دشيمل ألتي (Döşemealtı)	فرص نمو خلال 5–10 سنوات، تتطلب تقييمًا دقيقًا للمخططات	مرتفع

ملاحظة: تختلف الأسعار لكل متر مربع حسب الموقع، عمر المشروع، المسافة عن البحر، الإطلالة، ومستوى الرسوم الشهرية. يُنصح بالحصول على تقرير تقييم SPK وتحليل المقارنات العقارية قبل الشراء.

اتجاهات أنطاليا 2024 → 2025

الاتجاه	التوضيح
زيادة الطلب على الإيجارات القصيرة الأجل	المناطق لارا–كوندو–بيليك (Lara–Kundu–Belek) وألانيا (Alanya) تشهد إشغالًا مرتفعًا؛ تراخيص التشغيل إلزامية.
ارتفاع انتقائي في المناطق الساحلية	مزيج البحر + الحياة الاجتماعية + المشاريع الجديدة في كونيالتي ولارا يرفع القيمة السوقية.
استقرار في المجمّعات العائلية	المناطق الداخلية من كونيالتي وكيبز ومراد باشا تحقق إشغالًا مستمرًا.
نمو سوق الفلل والطبيعة	دشيمل ألتي (Döşemealtı) وكاش–كالكان (Kaş–Kalkan): عرض محدود يحافظ على القيمة.
التحول الحضري والنمو المخطط	مشاريع التجديد في كيبز والمناطق المركزية تزيد من التوازن بين الإيجار والبيع.

قائمة الفحص القانونية قبل الاستثمار في أنطاليا

• التحقق من قيود الطابو: الرهن، الحجز، الانتفاع، مسكن الأسرة، قيد الإيجار.
• دراسة الوضع التخطيطي: الكثافة (Emsal)، الارتفاعات، المسافات، واحتمال تعديل المخطط.
• التأكد من الوضع القانوني: ملكية طابقية أو ملكية مؤقتة (Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti).
• مراجعة شهادة الإشغال (İskan) والتعديلات غير المرخصة (مثل إغلاق الشرفات).
• فحص خطة الإدارة ورسوم الخدمات المشتركة (Aidat).
• التحقق من وثيقة شراء العملة (DAB) وامتثال قوانين MASAK.
• مراجعة تقرير التقييم المعتمد (SPK) والتحليل المقارن للأسعار.
• عند وجود نية للإيجار القصير الأجل، يجب الحصول على ترخيص من البلدية.
• بالنسبة للأراضي ذات الطابع السياحي، يجب التأكد من تخصيصها القانوني واستخدامها المسموح.

خلاصة وتوصيات استراتيجية

• الاستراتيجية 1 – الاستقرار العائلي والإيجاري:
  التركيز على كونيالتي الداخلي والمجمعات المنظمة في كيبز، مع دراسة دقيقة لتكلفة الرسوم الشهرية (Aidat) وسهولة الوصول للمدارس والمواصلات.
• الاستراتيجية 2 – العائد الانتقائي:
  الاستثمار في المناطق الساحلية الراقية (كونيالتي–لارا–مراد باشا) ذات المشاريع ذات العلامات التجارية، مع الانتباه لاختيار الشارع والموقع بعناية.
• الاستراتيجية 3 – الدخل الموسمي القصير:
  المناطق لارا–كوندو–بيليك وألانيا الأفضل للإيجار السياحي؛ يجب الالتزام بتراخيص البلدية وأنظمة إدارة المجمعات.
• الاستراتيجية 4 – الفلل والحياة الطبيعية:
  الاستثمار في دشيمل ألتي، كاش–كالكان، وكيمر؛ التأكد من الوضع التخطيطي ونسبة الأرض (Arsa Payı) والتزامات المناظر الطبيعية.
• الاستراتيجية 5 – العقارات التجارية / المكاتب:
  المناطق المركزية في مراد باشا ولارا توفر طلبًا ثابتًا من الشركات والعيادات؛ يجب مراجعة تراخيص العمل، وتصاريح السلامة والحرائق، وشروط العقد بدقة.
• الاستراتيجية 6 – الأراضي ومشاريع التطوير:
  سريك–أكسو–غازي باشا من المحاور المستقبلية، لكن يُمنع الشراء قبل رؤية المخططات المعتمدة رسميًا لتجنّب المضاربة.

ملخّص عام

أنطاليا تُعدّ من أكثر المدن التركية أمانًا واستقرارًا للاستثمار العقاري، بفضل الطلب المحلي والدولي القوي، والمشاريع الجديدة المتزايدة، والبيئة القانونية الواضحة.
لكن لضمان عملية شراء آمنة ومستقرة، يُنصح دائمًا بـ:

• العمل مع محامٍ مختص في العقارات للأجانب.
• استخدام التحويل البنكي الرسمي فقط.
• الاعتماد على تقرير تقييم SPK ووثيقة DAB.
• توثيق جميع التعهدات خطيًا لدى النوتر.
• التأكد من الامتثال الكامل لمتطلبات MASAK والإقامة والجنسية.

شراء العقارات في أنطاليا – دليل شامل على شكل أسئلة وأجوبة

1. هل يُسمح للأجانب بشراء العقارات في أنطاليا من الناحية القانونية؟

نعم. وفقًا للتشريعات التركية، يمكن للأجانب شراء العقارات في أنطاليا (Antalya) وجميع أنحاء تركيا، باستثناء المناطق العسكرية أو الأمنية والمناطق المحمية الخاصة.
تمّ إلغاء مبدأ المعاملة بالمثل (Karşılıklılık)، وتُطبّق فقط بعض القيود الخاصة على أساس الدولة أو على أساس المناطق الحسّاسة مثل السواحل أو المواقع الأثرية أو المناطق ذات التخصيص السياحي.
(على سبيل المثال: مناطق Aksu / Serik التي تحتوي على مناطق عسكرية أو أمنية أو تخصيصات سياحية).

2. هل يشترط الحصول على تصريح إقامة لشراء عقار في أنطاليا؟

لا. يمكن للأجنبي شراء العقار حتى بدون تصريح إقامة، باستخدام جواز السفر ورقم التعريف الضريبي (VKN).
وبعد تسجيل الملكية (الطابو)، يحقّ لمن تتوافر فيه الشروط التقدّم للحصول على إقامة قصيرة الأمد عن طريق التملك العقاري.

3. ما أنواع العقارات التي يمكن للمستثمر الأجنبي شراؤها في أنطاليا؟

يمكن شراء شقق سكنية، مكاتب، محلات تجارية، وحدات مستقلة، مجمّعات سكنية (Rezidans)، وأراضٍ (بناءً على حالة المخطط العمراني – İmar Durumu).
لكن يُحظر أو يُقيَّد استخدام العقارات الواقعة ضمن مناطق التخصيص السياحي أو المناطق الأثرية المحمية (Sit Alanı).
أما الأراضي الزراعية فتخضع لإجراءات ترخيص خاصة.

4. كم عدد العقارات التي يمكن للأجنبي امتلاكها في أنطاليا؟

لا يوجد حدّ لعدد العقارات، ولكن وفق القانون التركي:

• لا يجوز للأجنبي امتلاك أكثر من 30 هكتارًا (300.000 م²) من الأراضي في عموم تركيا.
• ولا يجوز أن تتجاوز الملكية الأجنبية 10% من مساحة أي قضاء (İlçe) داخل المحافظة.

5. كم تستغرق إجراءات نقل الملكية (الطابو)؟

عند اكتمال المستندات، تستغرق العملية عادة بين 1 إلى 3 أيام عمل، وقد تمتدّ إلى أسبوع خلال مواسم الذروة.
وتُنجز المعاملة في مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü) التابعة لموقع العقار مثل: Konyaaltı، Muratpaşa، Kepez، Alanya، Manavgat، Serik وغيرها.

6. ما المستندات المطلوبة أثناء نقل الطابو؟

• جواز السفر أو بطاقة الهوية.
• رقم التعريف الضريبي (VKN).
• صورتان شخصيتان بيومتريتان (عند الحاجة).
• تقرير تقييم معتمد من هيئة SPK (إلزامي لعمليات الشراء التي تشمل الأجانب أو ترتبط بالجنسية).
• بوليصة تأمين الزلازل الإلزامي (DASK).
• إيصال التحويل البنكي الذي يثبت دفع ثمن البيع.
• وكالة قانونية (إن وُجدت) مترجمة ومصدّقة بالأبوستيل.
• موافقة الزوج/الزوجة إن كان العقار مسكنًا عائليًا (Aile Konutu Şerhi).

7. ما نسبة رسوم الطابو (Tapu Harcı) في أنطاليا؟

إجمالي الرسوم هو %4 من قيمة البيع (وغالبًا ما يتم تقاسمها بنسبة %2 على كل طرف).
يُضاف إليها رسوم الخدمة والإدارة (Döner Sermaye / Hizmet Bedeli).

8. هل يمكن دفع ثمن العقار نقدًا بدلًا من التحويل البنكي؟

لا. وفقًا للوائح MASAK (هيئة مكافحة الجرائم المالية)، يجب أن تتم جميع المدفوعات عبر النظام البنكي الرسمي.
الدفع نقدًا أو يدويًا قد يُعتبر معاملة مشبوهة ويعرّض العملية للمساءلة.
في أنطاليا، يُفضَّل استخدام أنظمة البلوكاج أو الأمانة البنكية (Emanet / Takas) لضمان الأمان.

9. هل يمكن الحصول على تصريح إقامة بعد شراء العقار في أنطاليا؟

نعم. يمكن للأجانب الذين يستوفون شروط القيمة والمستندات التقدّم للحصول على إقامة قصيرة الأجل (İkamet İzni).
تُقدَّم الطلبات عبر مديرية الهجرة في أنطاليا (Antalya İl Göç İdaresi)، ويُنصح بمراجعة المواعيد وقائمة الوثائق المحدثة قبل التقديم.

10. هل يمكن الحصول على الجنسية التركية عبر شراء عقار في أنطاليا؟

نعم. يمكن للأجنبي التقدّم للجنسية التركية من خلال شراء عقار لا تقل قيمته عن 400.000 دولار أمريكي بشرط تسجيل قيد «عدم البيع لمدة 3 سنوات» في الطابو.
(قد تتغيّر القيم أو الشروط بقرارات وزارية، لذلك يُستحسن دائمًا مراجعة اللوائح المحدثة قبل التقديم).

11. ما الشروط المطلوبة للعقار المستخدم في الحصول على الجنسية التركية؟

• يجب أن يكون اسم المشتري (طالب الجنسية) هو المسجَّل كمالك في سند الملكية (Tapu).
• تقرير تقييم رسمي صادر عن جهة مرخَّصة من هيئة SPK.
• تحويل مبلغ الاستثمار إلى الليرة التركية عبر البنك وإصدار وثيقة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi – DAB).
• وضع قيد في الطابو يفيد بعدم إمكانية بيع العقار لمدة ثلاث سنوات.
• ألا يكون العقار قد استُخدم سابقًا في أي طلب جنسية آخر.

12. هل عقد البيع أمام الكاتب بالعدل (Noter) إلزامي عند شراء العقار في أنطاليا؟

يُجرى نقل الملكية رسميًا في مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü).
لكن في حالات الشراء على المخطط أو التسليم المؤجَّل، يكون من الواجب تنظيم عقد وعد بالبيع مصدّق لدى الكاتب بالعدل (Noter Onaylı Satış Vaadi Sözleşmesi).
ويجب أن تُذكر بوضوح في العقد تفاصيل الدفع ومواعيد التسليم وشروط التسجيل.

13. هل يمكن للأجنبي تعيين وكيل تركي لإتمام عملية شراء العقار؟

نعم. يمكن للأجنبي أن يمنح وكالة قانونية لشخص أو لمحامٍ تركي لمتابعة الإجراءات.
إذا أُعدَّت الوكالة في الخارج، فيجب أن تكون مصدّقة بالأبوستيل أو من القنصلية التركية، ثم تُترجم إلى التركية وتُصدّق لدى الكاتب بالعدل في تركيا.

14. هل وجود مترجم محلف إلزامي أثناء عملية نقل الملكية؟

نعم. يُلزم القانون بوجود مترجم محلف معتمد (Yeminli Tercüman) في المعاملات العقارية لدى الطابو أو الكاتب بالعدل، إذا كان الأجنبي لا يتحدث اللغة التركية بطلاقة.
ويُدوَّن اسم المترجم وتوقيعه رسميًا في محضر الجلسة.

15. كيف يمكن التأكد مما إذا كان العقار مرهونًا أو محجوزًا؟

يتم ذلك من خلال استعلام القيود العقارية (Takyidat Sorgusu).
يقوم المحامي بالتحقق من وجود رهن (İpotek)، حجز (Haciz)، أو أي إشعار حقوقي آخر (Şerh) في سجل الطابو.
كما يُستحسن طلب مستندات إضافية مثل وضع التخطيط العمراني (İmar Durumu) ورسالة من إدارة البناء (Belediye) تؤكد خلو العقار من ديون أو مخالفات.

16. ماذا يحدث إذا اكتُشفت لاحقًا مشكلة في الرخصة أو التخطيط العمراني للعقار؟

في مثل هذه الحالات، يمكن للمشتري رفع دعوى فسخ العقد وطلب استرداد المبلغ المدفوع أو التعويض حسب طبيعة المخالفة.
لذلك يجب دائمًا قبل الشراء أن يقوم محامٍ مختص بفحص حالة الرخصة والإشغال (İskan) وخطط البناء.
ويُذكر أن العقارات الواقعة ضمن المناطق ذات التخصيص السياحي (Turizm İmarlı Parseller) قد تخضع لقيود على الاستخدام السكني.

17. ما هو تقرير التقييم المرخَّص من SPK وما أهميته؟

هو تقرير رسمي يحدد القيمة السوقية الحقيقية للعقار ويُعدّ من قِبل شركات تقييم معتمدة من هيئة SPK (Sermaye Piyasası Kurulu).
يُعدّ هذا التقرير إلزاميًا في جميع عمليات شراء العقارات من قبل الأجانب أو تلك التي تُستخدم لأغراض الحصول على الجنسية.
ويجب أن تتوافق القيمة المسجَّلة في الطابو مع القيمة الواردة في التقرير.

18. ما هي أفضل المناطق للاستثمار العقاري في أنطاليا؟

• السكن الفاخر والعائلي:
  كونيالتي (Konyaaltı – Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum).
• المناطق الراقية داخل المدينة / العيادات والمكاتب / السكن العائلي:
  مراد باشا – لارا (Muratpaşa–Lara – Fener, Şirinyalı, Güzeloba, Yeşilbahçe).
• الإيجار قصير الأجل:
  لارا – كوندو – قدريه – بيليك (Lara–Kundu–Kadriye–Belek)، وساحل ألانيا (Alanya)، ومنطقة سايد (Side).
• الأسعار المتوسطة والمشاريع الجديدة:
  كيبز (Kepez – المناطق المنظمة).
• الفلل والحياة الطبيعية:
  دوشيمه ألطي (Döşemealtı – Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka)، كاش–كالكان (Kaş–Kalkan)، وكيمر (Kemer).

19. هل شراء شقة في مرحلة البناء آمن؟

قد يكون آمنًا إذا كان المشروع مرخَّصًا ومُسجلاً في الطابو.
لكن يجب:

• توقيع عقد بيع موثّق لدى الكاتب بالعدل.
• تجنّب دفع مبالغ كبيرة قبل التسجيل الرسمي.
• إدراج بنود صريحة حول العقوبات المالية في حال التأخير أو وجود عيوب في البناء.
• التأكد من جدول التسليم (Teslim Takvimi) ووجود ضمانات بنكية أو تعهّدات مكتوبة من الشركة المنفذة.

20. ما دور المحامي في عملية شراء العقار في أنطاليا؟

المحامي يلعب دورًا أساسيًا في تأمين العملية قانونيًا وماليًا، ويقوم بالمهام التالية:

• التحقق من سجلات الطابو، التخطيط، ورخص الإشغال (Tapu / İmar / İskan).
• إعداد أو مراجعة عقود البيع أو عقود الوعد بالبيع (Satış Vaadi Sözleşmesi).
• الإشراف على التزامات MASAK وDAB ومطابقة التحويلات البنكية.
• التأكد من تناسق تقرير التقييم مع سعر البيع المصرَّح به.
• تضمين شروط التسليم، الغرامات، الضمانات في العقد.
• متابعة إجراءات الإقامة أو الجنسية عند الحاجة.
• تحليل المخاطر القانونية مثل الأراضي ذات التخصيص السياحي أو القرب من السواحل والمناطق الأثرية.

21. هل يجب دفع ضرائب عند شراء العقار في تركيا؟

نعم.
عند الشراء، تُدفع رسوم الطابو بنسبة 4% من قيمة البيع، وغالبًا ما يتم تقاسمها بين المشتري والبائع (2% لكل طرف).
بعد ذلك، يجب على المالك الجديد تقديم إقرار ضريبة الأملاك السنوية إلى البلدية ودفعها.
أما ضريبة القيمة المضافة (KDV)، فتُطبّق فقط على العقارات التجارية أو المشاريع الجديدة (اليد الأولى)، وتختلف بحسب نوع العقار والموقع.

22. كم من الوقت يستغرق إعداد تقرير الخبرة (الخبرة العقارية – Ekspertiz Raporu) قبل الطابو؟

عادة ما يتم إعداده خلال 2 إلى 3 أيام عمل.
ويصدر من شركات تقييم مرخَّصة من قبل هيئة SPK (Sermaye Piyasası Kurulu).
تُذكر فترة الصلاحية وتاريخ الإصدار في التقرير نفسه، وينبغي التأكد من توافقها مع متطلبات الجهات الرسمية المعنية بعملية البيع أو الجنسية.

23. هل يجب دفع ضريبة على الأرباح عند بيع العقار في أنطاليا؟

نعم، إذا تم بيع العقار خلال خمس سنوات من تاريخ الشراء، فقد تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية (Değer Artış Kazancı Vergisi).
أما بعد مرور خمس سنوات، فلا تُفرض هذه الضريبة عادةً،
لكن يُنصح دائمًا باستشارة محاسب قانوني (Mali Müşavir) لأن هناك استثناءات محددة في بعض الحالات.

24. كيف يمكن تجنّب عمليات الاحتيال أو الإعلانات العقارية المزيفة؟

• يجب فحص سجلات الطابو والبلدية بواسطة محامٍ مختص قبل أي دفع.
• التحقق من هوية ومستندات وسيط العقار أو الشركة العقارية.
• تنفيذ جميع التحويلات المالية عبر القنوات البنكية الرسمية، ويفضّل استخدام نظام الأمان البنكي أو حساب الأمانة (Blokaj / Emanet).
• توقيع عقد البيع أو الوعد بالبيع أمام الكاتب بالعدل (Noter) أو إتمام المعاملة مباشرة في الطابو لتجنّب المخاطر.

25. ما هي متطلبات صرف العملة الأجنبية عند شراء عقار في تركيا؟

ينبغي على الأجنبي الذي يدفع ثمن العقار بالدولار أو اليورو تحويل المبلغ إلى الليرة التركية عبر بنك تركي رسمي.
ويصدر البنك وثيقة تسمى Döviz Alım Belgesi (DAB) تؤكد التحويل.
هذه الوثيقة إلزامية خصوصًا في معاملات الحصول على الجنسية عبر الاستثمار.
وفي أنطاليا، تطلب البنوك عادةً تخطيطًا مسبقًا لتحديد يوم التحويل (Valör) ومدة حجز المبلغ (Blokaj) وإصدار شهادة المطابقة (Uygunluk Belgesi).

26. ما الخطوات الواجب اتخاذها بعد نقل الملكية (الطابو)؟

• تقديم إشعار ضريبة الأملاك (Emlak Vergisi Bildirimi) إلى البلدية لفتح سجل الملكية الضريبية.
• تحويل الاشتراكات: الكهرباء، الماء، الغاز الطبيعي، والإنترنت.
• متابعة تجديد بوليصة DASK الإلزامية كل سنة.
• تسجيل المالك الجديد لدى إدارة المبنى أو اتحاد الملاك (Site Yönetimi) ودفع رسوم الخدمات الشهرية (Aidat).
• في حال الرغبة في الإقامة أو الجنسية، يجب تجهيز الملف واستكمال الوثائق المطلوبة.
• إذا كان الغرض من الشراء هو الإيجار قصير الأجل، فيجب الحصول على رخصة تشغيل من البلدية والامتثال للوائح السياحية المحلية.

27. هل يمكن لعدة أجانب شراء عقار واحد في أنطاليا بشكل مشترك؟

نعم. يمكن تسجيل الملكية المشتركة بنظام الملكية الجزئية (Paylı Mülkiyet).
وفي هذه الحالة، يتم تحديد نسبة كل شريك في سند الملكية بشكل واضح.
ويحق لكل شريك التصرّف في حصته وفقًا لأحكام القانون التركي، ما لم يُنص في العقد على خلاف ذلك.

28. كيف تُنظَّم الوكالة القانونية (Vekaletname) لشراء العقار؟

إذا تم إعداد الوكالة في الخارج، فيجب أن تكون:

• مصدّقة بالأبوستيل (Apostille) أو مصدّقة رسميًا من القنصلية التركية.
• وبعد دخولها تركيا، يجب أن تخضع إلى ترجمة محلفة إلى اللغة التركية وتصديق من الكاتب بالعدل (Noter Onayı) قبل استخدامها.
  الوكالة يجب أن تتضمن تفويضًا صريحًا بشراء العقار وإتمام إجراءات الطابو.

29. ما الأخطاء الأكثر شيوعًا أثناء عملية شراء العقارات في أنطاليا؟

• دفع العربون أو المبلغ قبل فحص سجل القيود (Takyidat) والمخطط العمراني (İmar).
• التصريح بسعر غير دقيق دون تقرير تقييم SPK رسمي.
• الدفع نقدًا بدل التحويل البنكي، مما يشكل مخالفة لقوانين MASAK.
• إتمام المعاملة بدون إشراف قانوني من محامٍ مختص.
• شراء عقار لا يستوفي شروط الإقامة أو الجنسية التركية.
• إهمال تحديد وضعية العقار (Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti / İskan) في العقد.
• التخطيط لتأجير العقار قصير الأجل دون الحصول على التصاريح واللوائح السياحية اللازمة مسبقًا.